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title: "[红包]【申万房地产】房地产板块：短期预期差修复，长期真正格局优化，推荐买入（袁豪/曹曼/陈鹏/顾铮） [玫瑰]1. IRR降幅被市场高估。 828现房新政因规"
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# [红包]【申万房地产】房地产板块：短期预期差修复，长期真正格局优化，推荐买入（袁豪/曹曼/陈鹏/顾铮） [玫瑰]1. IRR降幅被市场高估。 828现房新政因规

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## 正文

[红包]【申万房地产】房地产板块：短期预期差修复，长期真正格局优化，推荐买入（袁豪/曹曼/陈鹏/顾铮）

[玫瑰]1. IRR降幅被市场高估。
828现房新政因规则冲突，一度被解读为按揭放款''一刀切''，引发房企债务担忧。虽经金监总局以''预售证新老划断''释疑，市场仍按最悲观情形定价，预期IRR大幅下滑。
但实际测算远没有那么糟：在土地款分期、开发贷先息后本、产品毛坯化+小型化+低密化的组合优化下，IRR路径为——期房21% → 现房8%（裸模型）→ 11%（+土地分期）→ 14%（+缩短工期）。若再叠加地价下行，IRR降幅将进一步收窄。

[玫瑰]2. 预计地价下行将快速兑现。
一方面，预售金融杠杆归零+IRR下行，双重压制房企拿地能力与意愿；另一方面，828政策的地方细则和金融配套细则（土地款分期、资金监管、股债融资等）尚未落 更多加公众号：思维纪要社 地，房企无法建立测算模型，拿地决策进入真空期；此外，38号文导致地方政府供地计划前少后多。年底土地供给放量+拿地需求收缩，地价下行大概率在短期内出现。

[玫瑰]3. 供给缩量推升房价企稳概率。
新房端：预售款占房企资金来源约50%，中期供应（拿地→开工）将显著收缩；预计今年11月起新推盘明显下降，叠加10城平均15个月已拿证未售库存缓冲，明年Q4存量供给大幅走低。
二手房端：竣工补跌周期+租售比上行，预计2025年10月为全国二手挂牌中期顶部，此后3年趋势性回落，现房制度将加剧下行时间和幅度。
新房与二手房供给双缩，核心城市房价将陆续止跌。预判上海9月二手房同比转正、Q4确立正增长，上海底部已现。

[玫瑰]4. 短期预期差修复、长期真正格局优化。
我们认为，IRR降幅被市场高估，短期预期差修复；长期“房价涨+地价跌”修复优质房企毛利率，叠加集中度提升，盈利改善，后续宽松无顾虑。推荐：①低杠杆+强产品力→建发国际（净负债率22%、实质净现金）、中海外（净负债率27%）、滨江集团（净现金）、华润置地（净负债率41%）。②中介（二手渗透）→贝壳、我爱我家。

## 总体总结

主题正文
1. 但实际测算远没有那么糟：在土地款分期、开发贷先息后本、产品毛坯化+小型化+低密化的组合优化下，IRR路径为——期房21% → 现房8%（裸模型）→ 11%（+土地分期）→ 14%（+缩短工期）。
2. [玫瑰]2. 预计地价下行将快速兑现。
3. 另一方面，828政策的地方细则和金融配套细则（土地款分期、资金监管、股债融资等）尚未落 更多加公众号：思维纪要社 地，房企无法建立测算模型，拿地决策进入真空期；
4. 预计今年11月起新推盘明显下降，叠加10城平均15个月已拿证未售库存缓冲，明年Q4存量供给大幅走低。
5. 二手房端：竣工补跌周期+租售比上行，预计2025年10月为全国二手挂牌中期顶部，此后3年趋势性回落，现房制度将加剧下行时间和幅度。
6. 预判上海9月二手房同比转正、Q4确立正增长，上海底部已现。
7. 长期“房价涨+地价跌”修复优质房企毛利率，叠加集中度提升，盈利改善，后续宽松无顾虑。
8. 推荐：①低杠杆+强产品力→建发国际（净负债率22%、实质净现金）、中海外（净负债率27%）、滨江集团（净现金）、华润置地（净负债率41%）。