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title: "[太阳]【华泰地产】香港房地产月度跟踪：7月香港住宅量价表现遭遇逆风 [玫瑰]7月香港住宅量价受美联储加息预期、内地监管收紧、港股回调、新房激进涨价等多重因素影"
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# [太阳]【华泰地产】香港房地产月度跟踪：7月香港住宅量价表现遭遇逆风 [玫瑰]7月香港住宅量价受美联储加息预期、内地监管收紧、港股回调、新房激进涨价等多重因素影

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## 正文

[太阳]【华泰地产】香港房地产月度跟踪：7月香港住宅量价表现遭遇逆风

[玫瑰]7月香港住宅量价受美联储加息预期、内地监管收紧、港股回调、新房激进涨价等多重因素影响出现较大调整，我们认为量的调整尚可接受，价的调整需要进一步跟踪。考虑到住宅库存的持续优化，我们仍看好未来2-3年香港房价的温和复苏，倾向于认为7月调整（尤其房价）仅为短期波动，后续若美联储加息预期缓和、港股表现改善，或推动房价重回温和上涨通道。我们维持对于香港市场占比高的港资房企的推荐，阶段性更看好受住宅量价波动影响较小、租金表现逐步迎来拐点的持有类房企，重点推荐领展房产基金、新鸿基地产、港铁公司。

[玫瑰]住宅量价：多重因素致7月出现较大调整，短期需关注房价趋势
7月香港住宅量价出现明显调整。成交量方面，根据香港土地注册处的数据，7月香港新房私人住宅成交合约数量为767份，环比-61%，同比-59%；二手房成交3374份，环比-37%，同比-8%。房价方面，7月末中原地产领先指数月环比-0.6%（6月+1.8%），自25年9月以来首次出现月度下跌。我们认为市场调整的主要原因在于：1、7月美联储加息预期升温，而当前香港70平以下住宅租金收益率（3.20%）与房贷利率（3.25%）几乎持平，加息或将导致租金收益率进一步低于房贷利率；2、内地持续加强资金出境监管和境外收益征税，或影响内地到港购房客决策；3、6月恒生指数显著下跌，带来负向财富效应；4、5-6月港资房企激进上调新房定价，叠加上半年量价快速释放，需求端或需一定时间消化。短期来看，考虑到房企营销策略转为价在量先和新房供应逐步受限，我们认为成交量的调整尚可接受，但房价的变化需要密切跟踪，若8月延续下跌，或进一步动摇市场信心。

[玫瑰]住宅库存：持续优化，仍看好未来2-3年房价温和复苏
根据香港房屋局的数据，2Q26香港竣工未售库存为1.9万套，连降5个季度，去化周期降至10个月；竣工未售+在建未售库存为8.0万套，连降7个季度，去化周期降至40个月，已处在历史正常去化周期（40-60个月）的下沿。持续改善的库存数据是我们看好未来2-3年香港房价延续修复的核心原因，此外人口流入、人民币升值等中长期驱动因素并未发生改变。因此，我们倾向于认为7月住宅市场调整（尤其房价）仅为短期波动，后续若美联储加息预期缓和、港股表现改善，或推动房价重回温和上涨通道。

[玫瑰]商业地产：中环写字楼和高端零售引领复苏
根据香港政府统计处的数据，6月香港零售业销货价值同比+4.6%，1H累计同比+9.6%，其中奢侈品零售同比+25.1%，高端零售复苏程度显著强于必选消费，月度表现亦更有韧性。根据JLL的数据，6月香港甲级写字楼空置率环比-0.2pct至13.1%，较25年末-1.0pct，其中中环甲级写字楼改善幅度最大（较25年末-2.2pct至8.8%）。前端指标的复苏继续推动商业地产租金筑底，根据香港差饷物业估价署的数据，6月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.2%/+0.1%/持平，同比-3.4%/-0.7%/-2.1%（25年同比-3.9%/-2.8%/-2.8%），写字楼租金自2H22以来首次出现连续3个月的环比上涨，其中中环甲级写字楼租金1H已累计上涨7.3%（JLL数据）。

## 总体总结

主题正文
1. [玫瑰]7月香港住宅量价受美联储加息预期、内地监管收紧、港股回调、新房激进涨价等多重因素影响出现较大调整，我们认为量的调整尚可接受，价的调整需要进一步跟踪。
2. 考虑到住宅库存的持续优化，我们仍看好未来2-3年香港房价的温和复苏，倾向于认为7月调整（尤其房价）仅为短期波动，后续若美联储加息预期缓和、港股表现改善，或推动房价重回温和上涨通道。
3. 我们维持对于香港市场占比高的港资房企的推荐，阶段性更看好受住宅量价波动影响较小、租金表现逐步迎来拐点的持有类房企，重点推荐领展房产基金、新鸿基地产、港铁公司。
4. 我们认为市场调整的主要原因在于：1、7月美联储加息预期升温，而当前香港70平以下住宅租金收益率（3.20%）与房贷利率（3.25%）几乎持平，加息或将导致租金收益率进一步低于房贷利率；
5. 持续改善的库存数据是我们看好未来2-3年香港房价延续修复的核心原因，此外人口流入、人民币升值等中长期驱动因素并未发生改变。
6. 因此，我们倾向于认为7月住宅市场调整（尤其房价）仅为短期波动，后续若美联储加息预期缓和、港股表现改善，或推动房价重回温和上涨通道。
7. 根据JLL的数据，6月香港甲级写字楼空置率环比-0.2pct至13.1%，较25年末-1.0pct，其中中环甲级写字楼改善幅度最大（较25年末-2.2pct至8.8%）。
8. 前端指标的复苏继续推动商业地产租金筑底，根据香港差饷物业估价署的数据，6月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.2%/+0.1%/持平，同比-3.4%/-0.7%/-2.1%（25年同比-3.9%/-2.8%/-2.8%），写字楼租金自2H22以来首次出现连续3个月的环比上涨，其中中环甲级写字楼租金1H已累计上涨7.3%（JLL数据）。