--- title: "- 花旗对中国房地产板块维持积极观点，建议投资者忽略1H26盈利疲弱，布局7-9月核心城市销售加速增长及9月起的新推盘高峰。主要逻辑包括：(1) 7月第一周核心" topic_id: 45544288145212528 created_at: 2026-07-12T20:39:07.627+0800 source: zsxq type: topic cssclasses: zsxq-vault --- # - 花旗对中国房地产板块维持积极观点，建议投资者忽略1H26盈利疲弱，布局7-9月核心城市销售加速增长及9月起的新推盘高峰。主要逻辑包括：(1) 7月第一周核心 - 序号：097 - 星球链接：[打开网页](https://wx.zsxq.com/group/15522451881222/topic/45544288145212528) - 附件：图片 0，音频 0，文档 0 - 音频文件：_无音频_ ## 图片 _无图片_ ## 正文 - 花旗对中国房地产板块维持积极观点，建议投资者忽略1H26盈利疲弱，布局7-9月核心城市销售加速增长及9月起的新推盘高峰。主要逻辑包括：(1) 7月第一周核心城市一二手成交分别同比+18%/+12%，暑期淡季仍表现稳健；(2) 1H26 300城土地成交面积同比-22%创20年新低，土地溢价率攀升至13.7%（环比+8pct），供应受限有利于存量项目去化；(3) 政策面持续宽松，7月政治局会议预计释放积极信号，城改预算同比增长21%。板块NAV折让达-60%，估值具有吸引力。给予CR Land、COLI、C&D、COGO、Greentown、Jinmao、Yuexiu、Beike等买入评级；对Vanke、CIFI、Country Garden等高风险房企给予卖出或高风险评级。 花旗对中国房地产板块维持，核心建议是：。尽管近期板块股价有所回调，但实际物理市场交易依然活跃。花旗预计7月政治局会议将释放支持性政策基调，叠加核心城市一二手成交量同比双位数增长、低基数效应以及土地供应收紧带来的优质项目溢价提升，板块基本面拐点正在形成。当前H股房地产板块平均NAV折让高达-61%，估值具备显著吸引力。 一、成交量数据：核心城市表现强劲 ：7月第一周成交量同比+12%，其中一线城市领涨达+21%。周成交量达2.53万套，较2025年周均高出6%，在传统暑期淡季中表现亮眼。 ：7月第一周成交量同比+18%（CREIS数据），主要由存量项目（特别是豪宅和入门级小户型）去化加速驱动。 ：7月上半月成交量同比+13%，佛山、南京、上海、苏州增速超20%，成都、深圳、北京、东莞增速10-20%。 1H26已有5家公司实现正增长—— COGO（招商蛇口）：+15% COLI（中海外）：+12% Jinmao（金茂）：+8% CMSK（招商蛇口A）：+8% CRL（华润置地）：+6% 花旗预计7-8月将有更多公司转为正增长，且龙头房企增速将进一步加速。 二、土地市场：供应收紧推升优质地块溢价 ，创。 。 ，环比+8个百分点，深圳、杭州、上海等地优质地块竞争激烈。 ：CR Land（深圳强势）、Poly Dev（保利发展）、Yuexiu（越秀）——已在1H26积极拿地。 ：COLI、Jinmao、C&D、Greentown——计划在2H26供应放量后择机拿地，以获取更优价格。 ：C&D（建发国际）6月在深圳、上海、杭州、无锡、苏州、福州等多地加速布局，因其产品升级和补库存需求。 三、政策面：三重利好共振  刊文呼吁促进消费、修复居民资产负债表、稳定房地产市场，防止负反馈冲击信心。 ：中央财政预算97亿元（同比+17亿或+21%），叠加1600亿元超长期特别国债（同比+250亿或+18.5%）。 ：花旗预计将释放支持性基调。 ：公积金、住房"以旧换新"等政策有望持续宽松，以巩固复苏势头和居民预期。 四、估值与个股评级 板块平均NAV折让FY26E P/EFY26E P/BFY26E股息率 H股房企 -61% 8.1x 0.5x 4.0% A股房企 -58% 43.5x 0.5x 0.8% 综合平均 -60% 15.3x 0.5x 3.1% ：目标价43.00港元，NAV折让-56%，FY26E P/E 8.6x ：目标价18.20港元，NAV折让-63% ：目标价18.80港元，NAV折让-44% ：目标价5.00港元，NAV折让-79% 、、、、、、 均获买入评级 ：CMSK (001979.SZ)、Hangzhou Binjiang (002244.SZ)、Poly Dev (600048.SS) 买入 ：Beike (BEKE.N / 2423.HK) 买入，目标价26.40美元/73.60港元 ：Greentown Mgmt (9979.HK) 买入 ：评级3（卖出），H股目标价仅2.20港元 ：3H（高风险卖出） ：3H（高风险卖出） ：2H（高风险中性） ：3H（高风险卖出） 花旗对，主要基于： ，处于历史低位，安全边际充足 ，复苏势头明确 （7月政治局会议） ：优先配置的央国企及优质民企龙头（CR Land、COLI、C&D、Yuexiu等），规避高杠杆民营房企（Vanke、CIFI、Country Garden）。作为经纪平台龙头，FY26E P/E 16.6x亦具吸引力。 ：若7月政治局会议未释放足够积极信号，或地方政策力度不足，复苏势头可能放缓。 ：核心城市成交量回暖能否在三季度持续有待验证，若推盘去化不及预期，将影响全年销售目标完成。 ：高杠杆民营房企（如Vanke、CIFI、Country Garden）仍面临流动性压力，可能引发行业负反馈。 ：优质地块溢价率持续攀升（6月达13.7%），若拿地成本失控，将压缩房企未来利润空间。 ：居民收入预期和信心修复不及预期，可能延后购房需求释放。 ：1H26板块盈利疲弱已被市场预期，但若实际数据大幅低于预期，可能引发短期估值杀跌。 ## 总体总结 主题正文 1. - 花旗对中国房地产板块维持积极观点，建议投资者忽略1H26盈利疲弱，布局7-9月核心城市销售加速增长及9月起的新推盘高峰。 2. 主要逻辑包括：(1) 7月第一周核心城市一二手成交分别同比+18%/+12%，暑期淡季仍表现稳健； 3. (3) 政策面持续宽松，7月政治局会议预计释放积极信号，城改预算同比增长21%。 4. 花旗预计7月政治局会议将释放支持性政策基调，叠加核心城市一二手成交量同比双位数增长、低基数效应以及土地供应收紧带来的优质项目溢价提升，板块基本面拐点正在形成。 5. 花旗预计7-8月将有更多公司转为正增长，且龙头房企增速将进一步加速。 6. ：COLI、Jinmao、C&D、Greentown——计划在2H26供应放量后择机拿地，以获取更优价格。 7. ：优先配置的央国企及优质民企龙头（CR Land、COLI、C&D、Yuexiu等），规避高杠杆民营房企（Vanke、CIFI、Country Garden）。 8. ：核心城市成交量回暖能否在三季度持续有待验证，若推盘去化不及预期，将影响全年销售目标完成。