--- title: "领导，请阅【招商REITs】二级配置进一步聚焦核心消费标的，一级打新或仍具相对性价比——REITs 26M5市场回顾及最新观点 二级市场回顾：26M5中证REI" topic_id: 22255245112552281 created_at: 2026-06-17T22:22:04.721+0800 source: zsxq type: topic cssclasses: zsxq-vault --- # 领导，请阅【招商REITs】二级配置进一步聚焦核心消费标的，一级打新或仍具相对性价比——REITs 26M5市场回顾及最新观点 二级市场回顾：26M5中证REI - 序号：013 - 星球链接：[打开网页](https://wx.zsxq.com/group/15522451881222/topic/22255245112552281) - 附件：图片 0，音频 0，文档 0 - 音频文件：_无音频_ ## 图片 _无图片_ ## 正文 领导，请阅【招商REITs】二级配置进一步聚焦核心消费标的，一级打新或仍具相对性价比——REITs 26M5市场回顾及最新观点 二级市场回顾：26M5中证REITs全收益指数累计-2.1%，YTD -2.0%由正转负，跑输股债。 一级市场回顾：26M5单月发售224亿、创22年以来单月发售量新高；26M5末已挂网未发售体量接近1000亿；同时，打新性价比下降但仍维持预期正收益。 基本面：26Q1各板块EBITDA同比增速中位数由高到低排序为：消费（+8%），保租房（+5%），交通（+2%），市政（-7%），能源（-12%），仓储（-12%），产业园（-14%）。 估值：（1） 全局方面： REITs全市场P/NAV平均1.10倍，处于历史41%分位；（2） 产权REITs方面： 消费板块估值回落至历史中枢（派息率4.1%，与10Y国债利差位于50%分位数），保租房/IDC估值低于历史中枢（非市场化/市场化保租房/IDC派息率3.0%/3.4%/3.6%，利差70%/76%/78%分位数），厂房/仓储/办公类产业园估值来到历史低位（派息率4.7%/4.8%/5.4%，利差98%/95%/98%分位数）但基本面仍承压、或存在估值陷阱；（3） 经营权REITs方面： 中债IRR平均4.7%（高速/能源/市政分别6.5%/2.3%/2.6%），与10Y国债利差295 bps，位于历史中枢附近（56%分位数）。 配置建议： （1） 二级市场：短期或缺乏推动估值回升的强催化。当前REITs整体估值略低于历史中枢，但部分板块或仍存在估值陷阱。往后看：分子端，7月底二季报披露前，基本面或缺乏正向催化；分母端，判断长端利率有进一步下行空间但节奏上或需要进一步宏观基本面变化以及政策利率调整预期推动，叠加一级供应持续放量压制二级流动性，而指数基金带来的增量资金或有限，因此判断REITs二级短期或缺乏推动估值回升的强催化。标的层面，关注拥有经营alpha因而更具防御能力的核心消费标的【华润消费REIT】【大悦城消费REIT】等。 （2）一级市场：A. 战配：考虑到战配锁定期呈现从1年增长至2年的趋势，关注资产质量相对较好/有差补/安全垫较厚的标的，比如华润商业、华润电力、新城商业、锦江商业等；B. 打新：胜率仍然较高，但收益率在下降，在二级短期缺乏强催化情况下， 一级打新或仍具相对性价比。 风险提示：REITs二级市场基本面改善不及预期，REITs流动性改善不及预期，宏观流动性改善不及预期，一级供应超预期，一级市场持续出现“破发”等。 更多REITs二级行情、一级项目、基本面、估值等数据请联系: 招商证券房地产（不动产与综合服务）团队赵可/孔嘉庆13505473949。 ## 总体总结 主题正文 1. 领导，请阅【招商REITs】二级配置进一步聚焦核心消费标的，一级打新或仍具相对性价比——REITs 26M5市场回顾及最新观点 2. 基本面：26Q1各板块EBITDA同比增速中位数由高到低排序为：消费（+8%），保租房（+5%），交通（+2%），市政（-7%），能源（-12%），仓储（-12%），产业园（-14%）。 3. （2） 产权REITs方面： 消费板块估值回落至历史中枢（派息率4.1%，与10Y国债利差位于50%分位数），保租房/IDC估值低于历史中枢（非市场化/市场化保租房/IDC派息率3.0%/3.4%/3.6%，利差70%/76%/78%分位数），厂房/仓储/办公类产业园估值来到历史低位（派息率4.7%/4.8%/5.4%，利差98%/95%/98%分位数）但基本面仍承压、或存在估值陷阱； 4. （3） 经营权REITs方面： 中债IRR平均4.7%（高速/能源/市政分别6.5%/2.3%/2.6%），与10Y国债利差295 bps，位于历史中枢附近（56%分位数）。 5. 分母端，判断长端利率有进一步下行空间但节奏上或需要进一步宏观基本面变化以及政策利率调整预期推动，叠加一级供应持续放量压制二级流动性，而指数基金带来的增量资金或有限，因此判断REITs二级短期或缺乏推动估值回升的强催化。 6. 标的层面，关注拥有经营alpha因而更具防御能力的核心消费标的【华润消费REIT】【大悦城消费REIT】等。 7. （2）一级市场：A. 战配：考虑到战配锁定期呈现从1年增长至2年的趋势，关注资产质量相对较好/有差补/安全垫较厚的标的，比如华润商业、华润电力、新城商业、锦江商业等； 8. 风险提示：REITs二级市场基本面改善不及预期，REITs流动性改善不及预期，宏观流动性改善不及预期，一级供应超预期，一级市场持续出现“破发”等。