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# - 广州推出全市范围购房补贴，新房成交量周环比增长13%创阶段性新高，二手房市场信心仍存但卖家提价预期略有回落。库存去化周期仍高达27.6个月，开发商估值处于历

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## 正文

- 广州推出全市范围购房补贴，新房成交量周环比增长13%创阶段性新高，二手房市场信心仍存但卖家提价预期略有回落。库存去化周期仍高达27.6个月，开发商估值处于历史低谷，建议关注国企开发商金茂和招商蛇口。

高盛在最新一期中国房地产周报（截至2026年6月1日当周）中指出，广州推出全市范围的“以旧换新”购房补贴计划，是继上海模式后的又一重要政策信号。新房市场成交在政策刺激下表现活跃，周环比增长13%，创下清明假期以来新高。二手房成交量虽小幅回落，但市场情绪（带看量）持续改善。库存压力依然较大，库存月数维持在27.6个月高位。估值方面，覆盖的开发商股价普遍上涨，国企开发商表现优于民企，其中金茂和中国宏泰发展（招商蛇口）股价领涨。高盛维持对中国房地产行业结构性分化的判断，更看好财务稳健的国企开发商。

1. 政策宽松：广州启动全市范围“以旧换新”
报告重点关注了广州在5月底推出的新一轮宽松政策，核心亮点是启动了全市范围的“以旧换新”购房补贴计划，模式与上海类似。该计划主要针对市中心总价低于300万人民币、面积小于70平方米的房源。政府收购这些旧房后，计划将其改造为社会租赁住房或人才住房。此外，广州还优化了商业贷款转公积金贷款（HPF）的渠道，将最高贷款价值比从70%提升至80%，并放宽了借款人资格，允许多套房拥有者和此前使用过HPF贷款的人士申请，同时将大湾区及广州都市圈的HPF缴存人纳入资格范围。
2. 新房市场：成交量加速回升
：在监测的约75个城市中，第22周新房销售面积环比增长13%，同比增长4%。这使得5月累计成交面积环比增长5%，同比基本持平。年初至今，新房成交面积同比下降14%，仍低于2024年和2023年的平均水平。
：新房搜索活动周环比持平，表明购房者关注度保持稳定。
3. 二手房市场：成交量稳定，价格预期分化
：在约20个城市的监测中，第22周二手房成交面积环比小幅下降2%，但同比仍增长26%。5月累计成交面积同比下降7%，但年初至今同比增长23%。
： 周环比上升0.2个百分点，同比上升3.7个百分点，显示中介对未来房价持谨慎乐观态度。然而， 周环比下降0.5个百分点，同比下降3.6个百分点，表明卖家在报价上更为务实或谨慎。这种经纪人与卖家预期的分化，反映了市场在复苏过程中仍存在博弈。
4. 库存与供给：库存压力仍存
：第22周库存面积周环比下降0.5%，但去化周期（库存月数）仍高达27.6个月，高于4月平均的29.3个月，表明新房去库存压力依然较大。
：高盛通过其开发的“GSPC（高盛房地产完工量预测）”模型跟踪，预计5月新开工面积同比将下降20%以上，竣工面积同比将下降10-20%左右。这表明开发商在土地储备和新项目开发上依然非常谨慎。
5. 开发商股价表现：国企领涨
：覆盖的“较强国企开发商”（Stronger SOE developers）平均股价周环比上涨2%，其中 和 表现最佳，均上涨5%。
：国企开发商整体表现优于民企开发商（POE，周环比持平）和其他国企开发商（平均上涨2%）。
：覆盖的港股和A股开发商平均周涨幅分别为1%和1%，优于同期MSCI中国指数（-2%）和沪深300指数（-2%）的表现。

高盛指出，当前中国开发商估值处于历史性的低谷区域。
：平均交易价格较2026年底预估净资产价值（NAV）折价24%，2026年预期市净率（P/B）为0.6倍。与2008年下半年（折价39%，P/B 0.7倍）、2011年下半年（折价73%，P/B 0.9倍）和2014年上半年（折价58%，P/B 0.9倍）的底部相比，当前折价幅度和P/B都更低，显示市场对行业前景极度悲观，但也可能意味着较大的价值修复空间。
：平均交易价格较2026年底NAV折价20%，2026年预期P/B为0.5倍。
：
：金茂（0817.HK）、中国海外发展（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、绿城中国（3900.HK）
：招商蛇口（001979.SZ）、保利发展（600048.SS）、龙湖集团（0960.HK）
：金地集团（600383.SS）、新城发展（1030.HK）、华侨城A（000069.SZ）、万科企业（000002.SZ/2202.HK）

：虽然广州等城市持续放松政策，但“以旧换新”等措施能否有效转化为全国性的、持续的需求释放仍存在不确定性。
：高达27.6个月的库存月数，特别是三四线城市，将继续对开发商现金流和房价构成压力。
：房地产市场的根本性复苏依赖于居民收入预期的改善和购房信心的修复，这需要时间。
：尽管国企开发商被看好，但部分民企和财务状况较弱的混合所有制开发商（如万科、金地）仍面临融资和债务到期的挑战。
：当前估值已反映极度悲观预期，但市场何时能迎来系统性反弹具有较大不确定性。

## 总体总结

主题正文
1. 库存去化周期仍高达27.6个月，开发商估值处于历史低谷，建议关注国企开发商金茂和招商蛇口。
2. 报告重点关注了广州在5月底推出的新一轮宽松政策，核心亮点是启动了全市范围的“以旧换新”购房补贴计划，模式与上海类似。
3. 此外，广州还优化了商业贷款转公积金贷款（HPF）的渠道，将最高贷款价值比从70%提升至80%，并放宽了借款人资格，允许多套房拥有者和此前使用过HPF贷款的人士申请，同时将大湾区及广州都市圈的HPF缴存人纳入资格范围。
4. ：在约20个城市的监测中，第22周二手房成交面积环比小幅下降2%，但同比仍增长26%。
5. 5月累计成交面积同比下降7%，但年初至今同比增长23%。
6. ：第22周库存面积周环比下降0.5%，但去化周期（库存月数）仍高达27.6个月，高于4月平均的29.3个月，表明新房去库存压力依然较大。
7. ：高盛通过其开发的“GSPC（高盛房地产完工量预测）”模型跟踪，预计5月新开工面积同比将下降20%以上，竣工面积同比将下降10-20%左右。
8. 与2008年下半年（折价39%，P/B 0.7倍）、2011年下半年（折价73%，P/B 0.9倍）和2014年上半年（折价58%，P/B 0.9倍）的底部相比，当前折价幅度和P/B都更低，显示市场对行业前景极度悲观，但也可能意味着较大的价值修复空间。