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title: "- 核心观点：1）中国房地产市场领先指标（如订阅销售和看房量）持续广泛减速，虽然二手房交易量保持稳定（同比+11%），但房价上涨预期（中介和卖方指数）连续下滑。"
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# - 核心观点：1）中国房地产市场领先指标（如订阅销售和看房量）持续广泛减速，虽然二手房交易量保持稳定（同比+11%），但房价上涨预期（中介和卖方指数）连续下滑。

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## 正文

- 核心观点：1）中国房地产市场领先指标（如订阅销售和看房量）持续广泛减速，虽然二手房交易量保持稳定（同比+11%），但房价上涨预期（中介和卖方指数）连续下滑。2）上海“以旧换新”计划取得积极进展，已扩展至所有中心城区，试点三个月收购523套房源，徐汇区贡献近90%。3）库存水平稳定，库存月数维持在28.0个月。4）开发商股价普遍下跌，但国企背景开发商表现相对优于民企，当前估值已接近历史低谷，海外/内地覆盖公司分别较2026年底净资产价值折让25%/20%。

高盛本周的中国房地产周报显示，市场正呈现分化加剧的态势。一方面，，且中介与卖房者对房价上涨的预期持续走弱；另一方面，，并已扩大至所有中心城区，为市场注入一丝积极信号。整体来看，5月新房销售同比降幅收窄，但二手房市场韧性更强，库存水平依然高企。在股票层面，开发商股价普遍下跌，民企跌幅更大，而国企开发商相对抗跌。

1. 市场活动：领先指标普遍放缓，新房与二手房表现分化
报告数据显示，第21周（截至5月25日）整体市场活动呈现两方面特征：
：成交量环比下降4%，同比下降5%，年初至今累计同比下降14%。新房搜索热度环比持平，表明买方观望情绪浓厚。
：成交量环比微增1%，同比强劲增长11%，年初至今同比仅下降1%。但令人担忧的是，：订阅销售和看房量均环比下降7%；中介对房价的预期指数（CSI）连续第三周下跌，环比下降1.6个百分点；卖房者对房价的预期指数（CAI）也环比下降0.4个百分点。
：整体库存环比微降0.2%，库存月数仍高达28.0个月，远高于健康水平，显示市场去化压力仍然巨大。
2. 政策动态：上海“以旧换新”试点初显成效
报告特别指出，上海自三个月前启动的“以旧换新”（trade-in）计划取得积极进展。该计划主要针对老旧、结构受限的住房，截至5月，已在三个试点区收购523套房源。其中，，浦东新区则增加了针对“年租金收益率高于2.5%”的额外标准。更重要的是，该计划现已扩展至上海所有中心城区，而这些区域在2025年贡献了上海约40%的新房交易和50%的二手房交易。这表明政策正在精准支持核心区域的改善性需求。
3. 行业前瞻：5月销售与新开工预测
基于约75个城市的销售数据，高盛预测：
：百强开发商5月合同销售额预计同比下降1%，较4月-10%的降幅显著收窄。
：基于浮法玻璃供需模型，预计5月竣工面积同比高十位数下降（high-teens % yoy decline），2026年全年预计同比下降1%。
：基于300城土地出让趋势和全国水泥发运率，预计5月新开工面积同比低二十位数下降（low-twenties % yoy decline）。

报告明确列示了高盛覆盖的开发商估值与评级情况：

：平均交易于2026年底每股净资产价值（NAV）折让25%，0.6倍2026年市净率（P/B）。这远低于历史低谷时的折价率（如2008年下半年为39%、2011年下半年为73%、2014年上半年为58%）。
：平均交易于2026年底NAV折让20%，0.5倍2026年市净率。同样低于历史低谷（如2008年下半年折让67%、P/B 1.6倍）。

：周跌约3%，表现优于大盘。其中， 和中国海外发展（0688.HK，买入）跌幅最小（-1%/-2%）。
：周跌约5%，跌幅较大。
：周跌约6%，表现最差。

：中国海外发展（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、绿城中国（3900.HK）、中国金茂（0817.HK）。
：招商蛇口（001979.SZ）、保利发展（600048.SS）、龙湖集团（0960.HK）。
：金地集团（600383.SS）、新城发展（1030.HK）、华侨城A（000069.SZ）、万科A/H（000002.SZ/2202.HK）。

：领先指标（看房量、订阅销售）的持续减速，可能预示着未来数月新房和二手房成交将进一步走弱，开发商面临更大的销售和现金流压力。
：中介和卖房者对房价预期的持续走低，可能导致实际成交价格加速下跌，进一步侵蚀开发商资产价值和利润。
：上海“以旧换新”政策虽然初显成效，但能否在其他城市大规模复制并扭转当前市场下行趋势，仍存在较大不确定性。政策刺激效果可能边际递减。
：28个月的库存月数仍处于历史高位，去化周期漫长，开发商需要持续“以价换量”，这将影响其盈利能力和资产质量。
：民营开发商股价表现持续低迷，其融资能力和信用状况可能面临更大挑战，违约风险不可忽视。

## 总体总结

主题正文
1. - 核心观点：1）中国房地产市场领先指标（如订阅销售和看房量）持续广泛减速，虽然二手房交易量保持稳定（同比+11%），但房价上涨预期（中介和卖方指数）连续下滑。
2. 4）开发商股价普遍下跌，但国企背景开发商表现相对优于民企，当前估值已接近历史低谷，海外/内地覆盖公司分别较2026年底净资产价值折让25%/20%。
3. ：成交量环比微增1%，同比强劲增长11%，年初至今同比仅下降1%。
4. ：百强开发商5月合同销售额预计同比下降1%，较4月-10%的降幅显著收窄。
5. ：基于浮法玻璃供需模型，预计5月竣工面积同比高十位数下降（high-teens % yoy decline），2026年全年预计同比下降1%。
6. ：基于300城土地出让趋势和全国水泥发运率，预计5月新开工面积同比低二十位数下降（low-twenties % yoy decline）。
7. ：中介和卖房者对房价预期的持续走低，可能导致实际成交价格加速下跌，进一步侵蚀开发商资产价值和利润。
8. ：28个月的库存月数仍处于历史高位，去化周期漫长，开发商需要持续“以价换量”，这将影响其盈利能力和资产质量。